MİMARS mars'tan gelen mimarlar

1.7 milyon konutun çürük olduğu İstanbul’da dönüşüm planları hazırlandı. İlk etapta çalışma Zeytinburnu, Fatih, Avcılar, Maltepe gibi ilçelerde başlayacak.

BAŞBAKAN Recep Tayyip Erdoğan’ın ‘İktidarımıza bile mal olsa yapacağız’ dediği kentsel dönüşüm için Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu’nun TBMM’de önceki gün kabul edilmesi, gözleri 1 milyon 700 bin konut ve işyerinin dönüşümünün yapılması beklenen İstanbul’a çevirdi. İstanbul’da Büyükşehir Belediyesi ve ilçe belediyelerinin 1999 yılında gerçekleşen depremden sonra yaptıkları ‘Zemin araştırması ve riskli bina analizleri’ sonucunda ilçelerde dönüşüm yapılacak alanlar belirlendi. Zeytinburnu örneğinde olduğu gibi risklilerin yıkılarak yerine dayanıklı  ve modern binaların yapıldığı ‘yerinde dönüşüm’ modelinin İstanbul için ilk ve en çok uygulanan model olarak belirlenmesi benimsendi.

Yüksek kat verilerek, özendirilecek

Buna göre, dönüşümün yapılacağı alan deprem ve sel riski konusunda sorunlu değilse, binalar yıkılarak yerlerine yenileri yapılacak. Dönüşümü cazip kılmak için müteahhitlere kat yüksekliği verilerek kâr etme imkanı sunulacak, vatandaşa yeni evini alması için üste para ödemesi gerekirse uygun krediler verilecek. Dönüşüm yapılacak alanın afet riskleri taşıması durumunda ise bu sefer de orada yaşayanlar Hazine arazileri üzerine yapılacak konutlara yerleştirilecek. Tüm dönüşümler boyunca vatandaşlara kira yardımları da yapılacak. İstanbul’da kentsel dönüşüm ise deprem riski açısından daha tehlikeli bulunan Avrupa Yakası’nın sahil kesimi Fatih, Zeytinburnu, Bakırköy, Avcılar ve Büyükçekmece’den başlayacak.

Kat sahipleri başka alanlara taşınacak

Belediyelerin çalışmasına göre İstanbul’da deprem riski nedeniyle yerinde dönüşüm değil de Hazine arazisinde yapılacak konutlara taşınması düşünülen semtler ise Avrupa Yakası’ndaki Fatih, Zeytinburnu, Bakırköy, Avcılar ve Büyükçekme-ce’nin sahil kısmında yer alan binaları olacak. Bunun yanında yeni raporlar doğrultusunda Üsküdar, Kadıköy, Kartal, Maltepe, Tuzla ve Pendik’in sahil kısmında yer alan riskli yapılar da Hazine arazisinde dönüşümün uygulanması planlar arasında olacak. Son kararlar belediyelerin çalışmaları ile ortaya çıkacak.

İLÇE İLÇE DÖNÜŞÜM PLANLARI

İstanbul’da ilçe belediyelerinin ve Büyükşehir Belediyesi’nin daha önce hazırladıkları planlara göre şehirde dönüşümün şöyle yapılması planlanıyor:

Kadıköy: Binaların yüzde 40’ı dönüşüme uğrayacak.

FATİH: Kapalıçarşı da dahil olmak üzere 1999 öncesi yapılara güçlendirme ya da dönüşüm uygulanacak.

BEŞİKTAŞ: İlçede özellikle Ortaköy Deresi ve Ihlamur Deresi vadileri çevresinde dönüşüm yapılacak.

ATAŞEHİR: Yeni belediye olan ve binalarının yüzde 70’i gecekondu olan bölgede dönüşüm yapılacak.

BAĞCILAR: Parsel artışları verilerek dönüşüm yapılacak

ÜSKÜDAR: Eski binaların yoğunlukta olduğu tarihi ilçede yeni yerleşim alanları için az katlı riskli binalarda kentsel dönüşüm çalışmaları yapılacak.

BEYOĞLU: Sütlüce ve gecekonduların yoğun olduğu Okmeydanı’nda dönüşüme hızla başlanacak.

ESENLER: Turgutreis, Oruçreis, Dörtyol ve Çiftehavuzlar Mahallesi’nde çürük binalar tamamen yıkılacak.

EYÜP: Belediye dönüşüm alanlarını belirlenecek.

ZEYTİNBURNU: İlçede Merkezefendi Mahellesi’ndeki dönüşüm model olarak diğer semtlerde de yapılacak.

ADALAR: Büyükada, Heybeliada ve Burgazada’da sahil kesimleri ile çeşitli iskelelerde dönüşüm yapılacak.

AVCILAR: 1999 depreminde zarar gören yapılar; sahil kısmındaki dayanıksız yapılar ve belediyenin hazırlayacağı olası risk durumunu ölçen raporlarıyla belirlenecek yapılarda dönüşüm yapılacak.

BAYRAMPAŞA: Toplam konut stoğunun yüzde 20’sinin riskli olan ilçede dönüşüm alanları belirlenecek

ŞİŞLİ: 10 yıl önce başlayan kentsel dönüşüm çalışmaları sürecek. Nişantaşı ve Teşvikiye’de dönüşüm yapılacak. Ayrıca diğer dönüşüm alanları tespit edilecek.

ARNAVUTKÖY: İlçeyle ilgili dönüşüm planları tamamlanacak, yüzde 35 oranında dönüşüm yapılacak.

KAĞITHANE: Yüzde 25’nin dönüşümü bitti. Cendere vadisi projesi hayata geçecek, gecekondular dönüşecek.

BAKIRKÖY: Yapı stoğunun çoğunu 30-40 yıllık eski şartnameye göre yapılmış binalar oluşturan ilçede riskli bina tespitinden sonra planlar yapılacak.

TUZLA: Gecekondular yıkılarak, yerlerine 13 katlı modern binalar yapılacak. Böylece yeşil alanlar yaratılacak. Sahil için planlar ayrıca hayata geçirilecek.

Kentsel dönüşüm sürecinde ‘halk konut modeli’ni devreye sokacak olan Çevre ve Şehircilik bakanlığı, halkı bilgilendirmek için kentsel dönüşüm ofisleri kuracak…

KAMUOYUNDA kentsel dönüşüm olarak bilinen Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun Tasarısı yasalaştı. Yeni düzenleme ile 20 yıl içinde 14 milyon binanın incelenerek çarpık kentleşmenin önüne geçilmesi planlanıyor. Yasayla daha sağlıklı alt yapı tesisleri kurularak ihtiyaç duyulan yerlerde arıtma tesisleri de yapılacak. Kentsel dönüşüm, riskli alanlar ve riskli yapılarda olmak üzere iki koldan yürütülecek. Riskli alanlarda can ve mal kaybına yol açma ihtimali yüksel olan yapılar belirlenecek. Belediyeler ve il özel idareleri belirledikleri alanlara ait taleplerini Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na gönderecek. Bakanlık, talepleri Bakanlar Kurulu’na sunacak. Bakanlar Kurulu onayladıktan sonra talepler Resmi Gazete’de yayınlanacak. Tespit edilen riskli alanlardaki yapılar yapı denetim firmaları, üniversiteler, belediye laboratuarlarınca incelemeye alınacak. İnceleme sonunda riskli alanlardaki tapulara ‘şerh’ konulacak.

‘Risk’ kararını 7 kişilik teknik heyet verecek
İNCELEME sonucunda konutu riskli çıkan hak sahipleri 15 gün içersinde itiraz edebilecek. İtirazlar, 20-30 bölgede kurulması planlanan 4 öğretim görevlisi ve 3 bakanlık görevlisinden oluşacak 7 kişilik teknik heyet tarafından değerlendirecek. Riskli olarak kesinleşen yapılara tapuda şerh konulacak. Yıkımı konusunda uzlaşma sağlanan hak sahiplerine kira yardımı ve konut tahsisi sağlanacak. Tüm uygulamalarda üçte iki çoğunluğun kararına bağlı kalınacak.

Uzlaşmayanın arsa payları açık artırmayla satılacak
ÜÇTE iki çoğunluğun kararına katılmayan mülk sahiplerinin arsa payları anlaşma sağlayan paydaşlara açık artırma ile satılacak. Satılmayan paylar bakanlıkça bedeli ödenmek suretiyle Hazine adına tescil edilecek. Tahliye edilen yıkılan ya da yeri kamulaştırılan hak sahipleri ya da kiracıları konut, iş yeri, arsa, kredi veya konut sertifikası verilecek. Kentsel riskli dönüşüm alanlar haricinde kalan riskli binalarda ise vatandaşın isteği üzerine güçlendirmesi ya da yeniden yapımı için kredi desteği sağlanacak.

Kentsel dönüşüm yasası, TBMM Genel Kurulu’nda kabul edildi.

Kentsel Dönüşüm Yasası’nın kapsamı, riskli evlerin nasıl belirleneceği ve evleri yıkılacak vatandaşları nasıl bir süreç beklediği NTV ekranında açıklandı.

Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesiyle ilgili kanun, dün TBMM’de kabul edildi. İstanbul Teknik Üniversitesi Şehir ve Bölge Planlama Bölümü’nden Profesör Doktor Nuran Zeren Gülersoy ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı Hizmetleri Genel Müdürü Vedad Gürgen, Kentsel Dönüşüm Yasası’nı değerlendirerek, merak edilen soruları NTV’de cevaplandırdı.

Örneğin diyelim ki ben riskli bir binada oturuyorum. Bu benim binamın yıkılacağı anlamına mı geliyor?
Gürgen: “Riskli bina demek bir saatli bombanın üzerinde oturuyorsunuz demek. Saatli bombanın üzerinde artık vatandaşlarımızı oturtmak istemiyoruz. Kanunumuz uyarınca riskli binaların tespit edilmesi durumunda öncelikle vatandaşlarımızdan konutlarını boşaltmalarını isteyeceğiz hemen yıkma gibi birşey söz konusu olmayacak. 60 gün süre vereceğiz kendilerinden binalarını yıkmalarını isteyeceğiz. Yıkmazlarsa bu valiliklerden yerel yönetimlerden Bakanlığımıza gelecek yetkiler çerçevesinde binaların yıkılmasını sağlayacağız.”

Öyleyse güçlendirilecek binalar bu kapsama girmiyor?
Gürgen: “Binanız zaten güçlendirilebiliyorsa veya güçlendirilmişse riskli bina sınıfından çıkmış olur. Dolayısıyla bizim riskli bina tanımımız içinde güçlendirilmesi mümkün olmayan insan hayatı için tehlike arz eden binalar riskli binalardır. Onları yıkmayı hedefliyoruz.”

60 gün kesin bir süre midir?
Gürgen:“Kanun yürürlüğe girdikten sonra biliyorsunuz, ikincil mevzuatların yönetmelikleri de tekrara yayınlanacak ve yürürlüğe girecek; mevzuat bu şekilde tamamlanacak. Mevzuat tamamlandığı zaman Bakanlığımız riskli yapının ne olduğunu tanımlayacak. Riskli yapıların kimin tarafından belirleneceğinin de tanımlaması yapılacak. Öncelikle vatandaşlarımızdan isteyeceğiz, tespit ettiğimiz lisanslı kuruluşlarımıza gidin, binalarınızı tespit edin diyeceğiz. Vatandaşlarımız kendi binalarını tespit ettirecekler öncelikle. Tespit ettirdikleri riskli binalarla ilgili bize bilgi ulaştıracaklar. Kanunun ilgili hükümleri gereğince işlemler devam edecek.”

Vatandaş kendine verilen süre içinde binasının riskli olup olmadığını tespit ettirmezse ne yapacaksınız?
Gürgen: “O zaman da Bakanlık olarak bizim riskli olduğunu düşündüğümüz alanlar var. Bu alanların içinde öncelikle idareleri, belediyeleri, il özel idareleri gerekirse de bakanlığımız devreye girerek binaların riskli olup olmadığını tespit edecek. Bu süreç uzun bir süreç. Bizim hazırladığımız raporlar neticesinde bina riskli olarak tespit edildiyse vatandaşımıza ‘Geldik, evini boşaltıyoruz’ demeyeceğiz. İdare tarafından riskli olarak tespit edilen konutların, itiraz edecekleri bir üst merci de olacak. Üniversitelerin ilgili birimlerinden dört hocamızın ve Bakanlığımızın teşkilatından üç tane teknik elemanımızın katılacağı, bir nevi, temyiz kurumları oluşturulacak. Buraya yapılan itirazlar neticesinde binanın riskli olup olmadığının nihai kararı verilecek. Bu karar verildikten sonra 60 günlük süreç işleyecek. Bu kanunun içinde hep vatandaş odaklı olarak düşünüyoruz, biz vatandaşın kendi inisiyatifi ile iş yapmasını düşünüyoruz. Bu kanunun içinde gönüllülük ilkesi var. Biz vatandaşlarımızdan ilk önce bu gönüllük çerçevesinde rahat uyuyabilmesi için, çocuklarını evde yalnız bıraktığı zaman huzur içinde olması için ‘Lütfen binalarınızın riskli olup olmadığını tespit ettirin’ diyeceğiz. Kendisi yaptırırsa ne ala ama yaptırmazsa bu sefer biz vatandaşımızı belki kendisinden daha fazla düşünerek tespitleri kendimiz yapacağız.”

Sizin pencerenizden kentsel dönüşüm diyince ne anlıyorsunuz?
Profesör Gülersoy: “Risk altındaki yapıların yıkılıp yeniden sağlam yapılara dönüştürülmesi kentsel dönüşümün önemli bir boyutu. Ama biz kent plancıları olarak kentsel dönüşümden sadece riskli yapıların yıkılıp yenilenmesini anlamıyoruz. Kentsel dönüşüm kentin eskimiş, yıpranmış alanlarında özellikle tarihi dokusunda çok önemli plansız gelişen gecekondu alanlarında ortaya çıkan kentsel sorunlara bir bütün olarak çözüm bulmayı amaçlayan bir planlama türü diye düşünüyoruz. Sadece var olan sağlıksız yapıları yıkıp yerlerine sağlıklı yapılar yapmak çözüm için yeterli değil. Kentsel dönüşümün plancılar olarak fiziksel boyutunun içinde ulaşım gibi konuların altyapı gibi konularında çok önem kazandığını biliyoruz. Bunun dışında sosyal ve kültürel boyut çok önemli, özellikle İstanbul gibi tarihi bir kentte tarihi yapıların yıkılıp yapılması pek söz konusu olamayacak. İstanbul’da 25 binin üzerinde sadece sivil mimarlık örneği dediğimiz tescilli yapı var. Sosyal, kültürel boyutun ötesinde işlevsel ve ekonomik boyutu var. Bunların hepsinin birlikte ele alınıp bir planlama anlayışı çerçevesinde süreç içinde değerlendirilmesi gerekiyor.”

Genel olarak vatandaşın bizi başka bir yere taşımayın bulunduğumuz yerde yeni binalara taşınalım gibi bir istek var. Bunun ne kadarı mümkün olacak?
Gürgen: “Ülkemizde bağlılık duygusu var, mahallelilik duygusu var. Kök salıyoruz biz yaşadığımız yerlere, kendim de dahil olmak üzere söylüyorum bunu. İnsanlarımız mahallelerini terk etmek istemiyorlar. Projeler kentsel tasarım projeleri gerçekleştirildiği zaman belki herkesi kendi yaşam alanında tekrar iskan etmek mümkün olmayabilir. Aşırı emsal artışları ile karşılaşabilirsiniz, çok yoğun bir yapılaşma ile karşılaşabilirsiniz bu da istenmeyen bir durumdur. Veya bu afet kanunun çıkmasında temel tanımlardan biri de riskli alan tabiri var. Riskli alanların üzerinde tekrar aynı yapılaşmayı sağlamak da  mümkün olmayabilir. Ama arzu edilen herkesin kendi mahallesinde tekrar sağlıklı konutlar içinde iskan edebilmesidir.”

Yıkım konusunda diyelim bir apartman yıkılacak ve apartmanda birçok aile oturuyor. Orada da bir anlaşmazlık olabilir, bir karara varamayabilirler. Bu konuların çözüm yolları nasıl olacak?
Gürgen: “Bir kere binanın riskli olup olmadığı hakkında mal sahipleri karar vermeyecek, teknik heyetlerin karar vereceği bir şey bu. Ama binanın riskli olduğu tespit edildikten sonra kat malikleri oturup anlaşacaklar, karar verecekler. Kanunun içinde üçte iki çoğunlukla karar alma durumu da söz konusu oldu artık. Nasıl bir karar alırlarsa biz de Bakanlık olarak o kararlarına uymaya çalışacağız. Sakarya’da böyle bir örnek vardır.”

Bu harekete geçilme süreci gerçekleşmezse elektrik, su kesme gibi doğalgaz kesme gibi caydırıcı yöntemler uygulanır mı?
Gürgen: “Kanunun içinde bu yöntemler var. Ama riskli binanın tespit edilmesi süreci var, o süreç tamamlanacak ve sonra riskli binanın içinde oturanlara tebligatta bulunulacak. Bu süre 60 günden az olmayacak. 60 günlük süre içinde kendi binasını yıkması istenecek. Yıkmadığı halde bir tebligatta daha bulunacağız, bir de süre vereceğiz. O da olmazsa yerel yönetimlere valiliklere göndereceğiz, o da olmazsa en sonunda Bakanlık olarak biz devreye gireceğiz. Ama asla vatandaşı mağdur etmeden…”

Acaba şehir gerçekten yaşayan şehir özelliğini kaybeder mi?
Profesör Gülersoy: “Aslında yaşayan canlı kimliğini saklayabilen kentler kurabilmek için demin söylediklerim dikkate alınmalı. Aslında kentsel dönüşüm Türkiye’de ortaya çıkan bir olay değil, en etkin biçimde İngiltere’de görüyoruz. İngiltere’de 19.YY’ın ortalarında sanayi devriminden sonra bozulan kent dokularını koruma girişimleri var. Daha sonra dünya savaşlarından sonra çıkan yeni yapılan bozulan kent dokularını yenileme, yeniden yapma girişimleri var. Özellikle kimliğini korumayı hedef edinmiş orada yaşayan insanlarla birlikte korumayı başarmış uygulamalar. Ama modern mimarinin getirdiği standart uygulamalarla yapılan yeni şehirler maalesef çok başarılı kimliksiz, kişiliksiz şehirler halinde çok başarılı olamamışlar. Bunun için özellikle tarihi kent kimliğinin koruma konusunun ön plana çıkarılması lazım. Burada iki ayrı uygulama belki söz konusu, alanın özelliğine bağlı olarak yöntemin uygulanması gerekiyor. Gecekondu alanlarında tümden yıkılarak yapılma ama yine orada yaşayanların orada barınmasını sağlayarak yenileme uygulamaları başarılı olabilir ama mevcut kentsel alanlarda özellikle de tarihi alanlarda binaların tümden yıkılıp yeniden yapılması gibi bir uygulamanın zaten düşünülmediğini sanıyorum.”

Yıkılacak binaların sahiplerine yeni uygulamalar için kredi verilmesi söz konusu.  Bu konuda bilgi verebilir misiniz?
Gürgen: “Kredi anlamında sadece yıkılacak binaları değil kentsel dönüşüm yapılacak yerlerde hak sahibi olacaklar da bu kredilerden faydalanabilecekler. Krediler mümkün olduğu kadar düşük faizli olacak geri ödemeleri uzun süreli olacak ve birtakım yerlerde sosyal şartların gerektirmesi durumunda Bakanlar Kurulu kararıyla belki konut maliyetlerinin altyapı maliyetlerinin daha da altında borçlandıracağız vatandaşımızı. Bana hep yıkımla ilgili soruları sordunuz, sanki biz Bakanlık olarak her tarafı yıkacakmışız gibi bir imaj oluşuyor. Antalya’da Zeytinköyü gördük; Diyarbakır’da Sur’u, Bağlar’ı gördük. Bizim insanımız bu koşullar içinde yaşamayı hak etmiyor. Şu an itibari ile gelmiş olduğumuz ekonomik seviyede bunu gerektiriyor. Dolayısıyla konuya sadece yıkım açısından bakmamak yıktıktan sonra nitelikli konutların olduğu sosyal donatılarının yeterli seviyede olduğu okulların, iş merkezlerinin olduğu, çocuk parklarının olduğu insanların huzur ve mutluluk içinde yaşayacağı alanları da ortaya çıkarmak çok önemli.”

Profesör Gülersoy: “Dönüşüm Yasası bugüne kadar hep yıkıp yeniden yapma yasası olarak algılandı. Yapılan uygulamalarda açıklayıcı yönlendirici, katılımcı bir tutum içinde olacaklarını anlıyorum. Dayatmacı olmayacaklarını anlıyorum. Yörede yaşayan insanların söz sahibi olmalarına fırsat vereceklerini anlıyorum. Artan maliyetler nedeniyle o yörede yaşayan insanların o yöreyi terk etmek zorunda kalmayacaklarını anlıyorum. Kentsel çevrelerde yöreye yörenin kimliğine, yaşam tarzına uygun uygulamaların yapılacağını anlıyorum. Bu nedenle de bir planlama sistemi içinde ele alacaklarına çok memnun olduğumu, bunu duyduğuma sevindiğimi söylemek istiyorum. İki şeye değinmek istiyorum birisi yasadaki planlama standartlarıyla ilgili. Riskli alanlardaki uygulamalarda faydalanılmak üzere özel kanunlarla öngörülen alanlara ilişkin, bu alanlar dahil her türlü ölçekteki planlama işlemine esas teşkil edecek standartları yeniden belirlemeyi hedefliyor. Bu hedefler imar ıslah planlarında olduğu gibi uluslararası kentsel standartlara uygun olmayacak şekilde düzenlenmeyecek diye anlıyorum bütün bu açıklamalardan da. Bir diğer konuda uygulanmayacak mevzuatla ilgili 9. madde. Bu da muhtemelen yeniden düzenlenecek. Özellikle kültür ve tabiat varlıklarının korunması konusunda, Boğaz’ın korunması konusunda geçerli olan yasanın bu kanunun hükümlerine aykırı olan kısımlarıyla ilgili de bazı maddeler var, bunların düzenlenmesinde de kültür ve tabiat varlıklarını korumayı esas alacaklarını düşünüyorum.”

Gürgen: “Çok teşekkür ediyorum. İnsanların mutlu olacakları huzurlu olabilecekleri yaşam alanları ortaya çıkartmaya çalışıyoruz. Bizim amacımız bugün yıkıp 20 sene sonranın tekrar çöküntü alanlarını ortaya çıkartmak değil. Bütün planlama standartlarına bütün insanların gönül rahatlığıyla oturabilecekleri mutluluk içinde yaşayacakları alanları üretmek istiyoruz.”